Die 15-%-Falle: anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden
Direkt nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie wird oft renoviert. Wer dabei zu viel ausgibt, tappt in eine teure Steuerfalle: Aus sofort abziehbaren Werbungskosten werden Herstellungskosten, die sich nur über Jahrzehnte abschreiben lassen.
Was besagt die 15-%-Grenze?
Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung netto 15 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Folge: kein Sofortabzug, sondern nur die jährliche AfA von 2–3 %.
Ein Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 €, davon 80 % Gebäudeanteil = 240.000 €. Die 15-%-Grenze liegt bei 36.000 €. Renovieren Sie in den ersten drei Jahren für 40.000 €, kippt der gesamte Betrag in die AfA — statt rund 40.000 € sofort können Sie nur etwa 800–1.200 € pro Jahr absetzen.
So bleiben Sie auf der sicheren Seite
- Kosten im Blick behalten und die Summe der ersten drei Jahre gegen die Grenze rechnen.
- Größere Maßnahmen ggf. hinter den Drei-Jahres-Stichtag verschieben.
- Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten sind ausgenommen — sauber dokumentieren.
Der 15-%-Wächter in MyImmo
MyImmo kennt Kaufpreis, Gebäudeanteil und Kaufdatum und zeigt auf jeder Objektseite einen Fortschrittsbalken: Wie viel der 15-%-Grenze ist ausgeschöpft, wie lange läuft das Fenster noch — mit Warnung, bevor es teuer wird.
Objekt anlegenRechtsstand Juli 2026. Alle Angaben sind Anhaltspunkte ohne Gewähr und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.